立法，撑起百姓安居保护伞
——《湖北省物业服务和管理条例》解读
省人大常委会副秘书长 滕鑫曜
党的十八大明确提出，要加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题。住有所居，居有所安，既是党中央提出的具体要求，也是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待和向往。随着住房制度改革的深入以及城市建设和城镇化进程加快，物业服务业应运而生并得到长足发展。为了规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，国务院于2003年及时出台了《物业管理条例》。随着经济社会发展，我省物业服务和管理也出现了一些新情况、新问题，亟需通过地方立法予以规范。省人大常委会针对我省实际，并与国家上位法相衔接，在充分调研论证的基础上，7月28日经省十二届人大常委会第二十三次会议审议通过了《湖北省物业服务和管理条例》（以下称条例），这是贯彻落实共享发展理念、关注民生福祉的一项重要立法，为营造安全、舒适、文明的居住生活和工作环境，促进和谐社会建设提供了强有力的法制保障。
健全物业服务管理体制
物业服务和管理是综合性的社会管理工作，涉及业主、建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业专业经营单位等多个主体，涉及民事、行政多种法律关系，需要政府各部门齐抓共管。条例在明确政府责任的基础上，确定了房产部门主管、相关部门协同、街道乡镇落实的物业服务管理体制。
一是规定县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。
二是明确房产行政主管部门为物业服务工作的主管部门，细化其监督管理职责；针对小区行政执法相对较弱的实际，条例规定多个行政主管部门应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业区域内的违法行为。
三是考虑到物业服务和管理工作与街道办事处、乡镇人民政府工作联系紧密，为了发挥基层组织作用，条例规定街道办事处、乡镇人民政府组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；同时，规定街道办事处、乡镇人民政府应当做好有关业主大会会议筹备、业主委员会换届选举、有关文件资料备案及建档保存等具体工作。
完善业主自治机制
业主大会、业主委员会制度是维护业主合法权益的有效机制和实行业主自治的重要载体。针对业主大会成立和开展活动存在启动难、筹备难、决策难、换届难等问题，条例对业主成立业主大会、召开业主大会会议、决定公共事项、业主委员会的选举和换届等作了明确规定。
一是建立业主大会成立双启动机制，符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和业主都可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告；街道办事处、乡镇人民政府收到房产行政主管部门的通知后，成立会议筹备组，并组织召开首次业主大会会议。
二是建立业主大会共同决策机制，条例明确了业主大会的职责、会议形式、表决原则，业主的公共事项由业主大会共同讨论决定，业主大会作出的决定，对全体业主具有约束力。
三是完善业主委员会委员任期制度，进一步明确了业主委员会的产生方式、任期、委员条件、职责、备案等。
此外，条例还规定业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理，充分体现业主自治。
建立前期物业服务制度
前期物业服务是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的，具有一定的特殊性。实践中，很多物业服务纠纷集中在前期物业服务阶段，成为物业服务矛盾的核心症结。为了防止和化解这些矛盾，同时为业主大会成立后的正常物业服务工作奠定良好基础，条例对建设单位在物业区域划分、前期物业服务企业选聘、物业承接查验、合同签定及备案以及专业经营设施设备建设和移交等作出以下规定。
一是规定建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域，并按要求配置物业服务用房。
二是建立招标投标制度，住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业，并接受街道办事处、乡镇人民政府监督。
三是建立专业经营设施设备验收移交制度，新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，与主体工程同时设计、同时施工、同时交付，验收合格后移交给专业经营单位维护管理。
四是建立物业承接查验制度，建设单位应当按照国家规定和合同约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，与前期物业服务企业完成承接查验工作，签订承接查验协议，并作为前期物业服务合同的补充协议。
五是建立物业服务合同备案制度，建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，应当报房产行政主管部门备案。
规范物业服务企业经营行为
物业服务企业与业主之间是民事合同关系。规范物业服务企业经营行为，满足业主对物业服务的需要，是业主与物业服务企业之间建立良好合作信任关系的基础。因此，条例设专章对物业服务企业的权利、义务和经营行为作出以下规定。
一是物业服务企业实行资质管理，从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,从业人员具备为业主提供专业服务的能力。
二是物业服务企业根据物业服务合同约定享有收取物业服务费用等权利，同时要履行物业服务的相关义务；任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。
三是物业服务企业不得在物业服务活动中擅自设置营业摊点或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；也不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。
四是规范物业服务企业退出交接行为，业主大会决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当与业主委员会办理完全部交接手续，履行有关交接义务。
五是物业服务企业应当在物业区域内显著位置公示物业服务的相关信息，保障业主有充分的知情权。
六是房产行政主管部门对物业服务企业进行考核和信用评价，要听取业主和业主委员会的评价意见，将评价意见作为物业服务企业资质管理和服务质量考核的内容，并定期组织对物业服务企业进行检查和考核。
保障物业使用和维护
物业区域内各主体使用和维护物业的行为是否规范，直接影响各主体间的和谐关系，条例明确了业主对物业区域内的共有部分享有共有和共同管理的权利，承担义务；同时，对物业使用和维护的具体行为作了具体规定。
一是明确建设单位的物业保修责任，条例规定建设单位应当在新建住宅物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，物业保修金交存期限为五年。同时，还明确了专业经营单位依法履行专业经营设施设备的维修养护责任。
二是针对使用住宅专项维修资金的程序繁琐，要求高、难实现的实际，条例对住宅专项维修资金使用的表决方式作了细化规定，即：“住宅专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决，即根据业主公约或者管理规约的规定，持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。”同时，还对紧急情况下的住宅专项维修资金使用开通了“绿色通道”，可以先采取应急措施，再申请使用。
三是针对住宅改商用的行为，条例规定业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。
四是针对小区车位、车库的分配使用，条例规定车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。
五是针对房屋修缮、装饰装修行为，条例规定业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业；物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位。
六是针对小区犬只扰民、伤人的突出问题，条例明确禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬；对饲养其他犬只的，携犬只出户应当束链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任；物业服务企业应当加强监督，及时制止违法违规养犬行为。
抓好《条例》贯彻落实全面提升我省物业服务管理水平
省住房和城乡建设厅党组书记、厅长 李昌海
《湖北省物业服务和管理条例》（以下简称《条例》）已经在省十二届人大常委会第二十三次会议通过，将于2016年10月1日正式实施。为规范我省物业服务管理、维护业主和物业服务企业的合法权益、促进物业服务市场健康发展提供了重要的法治保障。全省各级房产行政主管部门要认真做好《条例》的学习宣传，切实抓好贯彻落实，全面提升我省物业服务管理水平。
一、加强宣贯培训，营造良好的社会氛围。
广泛开展社会宣传。全省各地要充分利用报刊、电视、广播、网络等新闻媒体，采取通俗易懂和群众喜闻乐见的方式，广泛深入开展《条例》学习宣传活动，努力做到家喻户晓、应知尽知。通过学习宣传，让广大人民群众了解《条例》的内涵和制度规定，掌握物业服务管理法律法规基本知识，培养客观理性的物业服务消费的价值观念，自觉做到知法、懂法、守法、用法。通过有效的宣传，让社会各界形成这样的共识：物业管理是城市管理工作的重要组成部分，是改善人居环境、提高生活质量的重要手段，是促进社会和谐稳定的重要保障。也要通过宣传，让广大群众理解、支持并积极参与物业服务管理活动，依法行使权利、履行义务。
加强行业宣贯培训。抓行业宣贯培训，是《条例》贯彻落实的重要保证。省住建厅将集中举办《条例》宣贯班，加强行业主管部门管理人员、物业服务从业人员学习培训，武装骨干。各级房产行政主管部门要带头学习《条例》，并组织乡镇政府、街道办事处、社区居委会等基层组织和专业经营单位相关人员，对《条例》进行深入学习，全面领会、逐条掌握《条例》的规定。物业服务企业是市场的主体，要组织企业员工进行集体学习，了解领会《条例》条文基本含义，依法依规开展物业服务经营活动。抓好业委会的宣贯培训工作，通过在小区内悬挂横幅、发放宣传资料等形式开展宣传活动，组织业主大会、业主委员会系统学习，让广大业主自觉增强社区自律意识和物业自治意识。
二、加强制度建设，夯实物业服务管理基础。
《条例》严格遵循《物权法》和国务院《物业管理条例》等上位法，总结了我省30多年的物业服务与管理实践的经验，确立了一系列重要的物业管理制度，并授权省政府及相关部门，结合本地本部门实际情况，尽快出台相关的配套政策措施和规范性文件，进一步完善相关规章制度，细化具体措施和办法，努力把《条例》的各项要求抓紧抓实抓好。
完善业主大会制度。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则等，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。要针对业主委员会成立难、运行难以及不作为、乱作为等情形，立足现实，深入调研，创新思路，抓紧从制度层面完善业主大会制度，推进业主大会及业主委员会的建立与良性运转。
完善住宅专项维修资金监管制度。《条例》规定住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行，并授权县级以上人民政府房产行政主管部门负责监督管理。《条例》规定住宅专项维修资金的使用，经业主大会决定，可以根据维修范围以单元（栋）为单位进行表决，也可以采取异议表决。在发生危及房屋安全和人身财产安全等七种紧急情况时，房产行政主管部门应当开通“绿色通道”，即时核准。这是我省《条例》对住宅专项维修资金快捷安全使用的制度创新，对于解决物业运行维护中的资金难题具有十分重要的现实意义。相关管理部门要深入学习领会，进一步完善监管运行措施，将这一创新举措落到实处。
完善住宅区车库、车位管理制度。《条例》规定规划停车位、车库不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内业主共有停车位的分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。车位、车库配置不足既是物业管理的难题，也是社区综合治理的难点。对此，房产行政主管部门要加大监管和执法力度，督促科学统筹，合理安排，公平使用与管理。
完善前期物业服务招标投标制度。《条例》明确住宅物业的建设单位应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，报房产行政主管部门备案，并接受街道办事处、乡镇人民政府监督。业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，还应当征得半数以上业主同意。这是对业主权益的有力保障。各级房产行政主管部门要积极促进招投标平台建设，出台相应管理制度，坚决贯彻《条例》要求。
完善物业服务收费制度。《条例》规定前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。物业服务费用由合同约定，原则上由业主承担；物业服务企业应当公示收费项目、收费标准、收费方式等。但是，部分业主对物业服务的有偿性认知不足，少数物业服务企业收费行为不规范依然存在。这就要求相关监管部门要借《条例》颁布之机，加大宣传力度；在日常的市场监管中，严格依法行政。
完善物业保修金制度。《条例》创新思路，建立物业保修金制度，统一交存比例，统一交存期限，统一管理机构，统一使用流程。物业保修金制度是房地产开发质量保修制度的延伸和发展，是督促房地产开发企业落实房屋保修制度的有力举措。《条例》授权县级以上人民政府房产行政主管部门负责物业保修金的监督管理，相关管理部门要加紧制定管理办法，并贯彻落实。
完善老旧住宅区物业服务制度。对配套设施设备老化或不齐全的老旧住宅区，《条例》明确要求县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，结合棚户区改造，加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务，提高老旧住宅区物业服务和管理的覆盖率。
三、加强指导监管，切实提升我省物业服务水平。
加强行业监管部门责任落实。《条例》的贯彻落实，是一项涉及多个部门的系统工程。各地各有关部门要按照规定，严格依法行政，创新监管方式，强化行业管理，加强执法监督，提高物业管理活动的法治化、规范化水平。各级房产行政主管部门要主动加强统筹，建立物业管理工作联席会议机制，协调城管、公安、工商、环保、卫生、规划等部门，加强物业管理区域公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用安全等方面的监督管理，全面落实执法管理进小区的规定，建立违法行为投诉登记制度，形成物业服务活动顺利开展与和谐社区建设的合力。
加强物业服务质量标准体系建设。深入贯彻《条例》，要加强物业服务质量标准的建设和提升。全省各地、各部门要大力抓好小区物业服务的创优达标活动，即创建物业服务示范小区、大厦、工业区活动，要把业主的评价意见作为物业服务企业考核评价的重点。指导行业协会分物业类型科学制定物业服务质量标准体系，引导企业切实持续提升物业服务品质。各级房产行政主管部门要把行业监管的重心转移到项目上来，在优秀示范小区的基础上培植一批物业服务品牌小区。
加强物业服务信息化管理。深入贯彻《条例》，要加强物业服务信息化管理工作，全面了解行业发展状况，加强统计与分析，精准制定政策，有效化解行业发展面临的全局性、普遍性困难和问题。同时，房产行政主管部门通过物业服务信息化管理平台，积极推进行业诚信建设，逐步建立健全全省物业服务企业信用档案系统、项目经理诚信档案系统，并以信用档案系统为载体推动全省物业行业诚信建设。
加强物业服务市场的监管。我省物业行业正处在一个快速发展时期，要大力抓好物业服务市场培育和监管工作。各地要以贯彻《条例》为契机，进一步规范物业服务市场，严格查处物业服务活动中的各种违法违规行为。要严格制定量化考核和奖惩制度，建立完善服务质量评价体系和物业服务企业的准入和退出制度，逐步淘汰服务水平低、收费不规范、社会形象差的物业企业。对开发商的遗留问题要高度重视、坚决责令整改；对物业服务企业的违法违规行为要坚决制止和处理；对业主的违规行为，要协调相关部门，依法加大查处力度。还要加大培育起步阶段的县级城市物业市场，依据《条例》要求进行积极引导，促进行业健康发展。
四、加强行业自律，引导物业企业向现代服务业发展。
建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，充分发挥行业协会在行规行约、争议处理、道德规范等方面的自律作用，是提升物业服务水平、确保《条例》贯彻落实的基础。各级各有关部门要引导行业协会，加强行业监督、协调、服务，积极开展行业诚信服务承诺活动，督促从业人员遵守职业道德准则，保护业主的合法权益，及时向有关主管部门提出行业发展的意见和建议，提高物业服务和管理水平。
搭建物业电子信息平台。物业服务行业协会要充分发挥行业的聚合优势和先进企业的创新示范作用，借助移动互联网、物联网等信息技术，引领行业逐步实现智能楼宇、智慧物业、智慧政务、智慧公共服务。改变传统服务模式、实现物业服务转型升级，降低物业服务成本，改善物业服务成本结构，改变业主生活体验，引领社区生活方式的蝶变，鼓励物业服务企业综合地域服务优势，围绕广大业主的需求，开展丰富的物业社区服务、增值服务，让业主足不出户便可享受高度人性化、便捷化的现代服务体验。
建立物业创新发展论坛。物业服务行业协会要充分发挥自身在行业的组织力、领导力和影响力，搭建物业创新发展论坛，全面反映我省物业服务发展现状，集中展示行业创新发展中的优秀成果，发布《物业服务企业发展报告》；共同研讨行业发展的新趋势，理性面对行业发展的新形势、新要求和新问题，加强行业理论研究和推广工作，积极探索新常态下现代物业服务发展路径；引导和凝聚行业力量，宣传表彰优秀物业服务企业，打造物业服务企业品牌知名度，提高社会各界对物业服务行业的价值认知。
转变物业企业发展方式。物业服务企业目前大都面临诸多的矛盾和困难，行业协会有能力也有义务带领企业通过转变物业企业发展方式，以促进现代服务业创新发展为战略目标，以技术集成应用创新为支撑，以体制机制创新为保障，共同跨越行业发展“瓶颈”。同时，也应当注意，物业行业的转型不能颠覆现有的行业基础，不能抛弃现有的基础服务，在物业服务中增强业主的服务体验、增强与业主的服务粘性；物业服务企业经营模式的转型应围绕“业主的需求”去改变依靠服务收费盈利的模式，探索多种经营和产业延伸，不断提升业主的服务体验和居住幸福感。