主持人：各位网友，上午好！今天我们孝感市门户网站《在线访谈》节目有幸请来了市国土资源局副局长胡华同志。胡局长今天将围绕不动产登记工作展开访谈，胡局长您好！欢迎您做客《在线访谈》栏目。
胡华：主持人好！各位网友大家好！非常感谢市门户网站为我提供了一个与广大网友通过互联网交流的机会！
主持人：不动产登记是当前社会较为关注的问题，胡局长，请您简单介绍一下我市不动产统一登记工作开展情况。
胡华：为认真贯彻落实党中央、国务院、省委省政府关于不动产统一登记的部署和要求，加快建立我市权界清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障、方便企业和群众的不动产登记体系，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，2016年6月30日前，我市已全面实现了不动产统一登记工作。目前各县市区不动产登记信息平台建设都已经完成，并用于不动产登记发证和不动产登记信息查询工作。我市不动产登记信息数据于2016年11月30对接国土资源部国家级信息平台，全市不动产登记工作走在了全省的前列。截止目前，全市共颁发不动产登记权属证书26392本，不动产登记证明42281份。
下面我就重点介绍一下市本级不动产登记工作的开展情况。
市本级不动产统一登记自2016年4月1日开始，共颁发不动产登记权属证书9600本，不动产登记证明10500份，办理不动产登记信息查询21000余宗，不动产统一登记各项工作正在稳步推进。去年以来，我们以服务为民、服务便民为工作理念，结合市本级不动产登记工作实际，从提高工作效率、创新服务举措、拓宽服务渠道、提升服务质量入手，提出了打造不动产登记“孝感模式”的工作目标，把市人民政府“方便纳税人、服务老百姓”的工作要求贯穿到不动产登记工作中，市本级实施不动产统一登记一年以来，各项工作得到了较大提升，在全省地市州中排名前列。
孝感市国土资源局副局长胡华
主持人：胡局长，刚才您重点介绍了市本级的不动产登记，其中讲到了“提高工作效率、创新服务举措、拓宽服务渠道、提升服务质量”等一些工作举措，您能给我们详细介绍一下这些方面的具体情况吗？
胡华：好的。刚才我说到的提升服务质量、提高工作效率、创新服务举措、拓宽服务渠道四个方面，也是我们打造不动产登记孝感模式的核心内容。
在提升服务质量方面，我们结合不动产登记工作实际，科学合理的在市政务服务中心设置办事窗口，目前共设置了13个办事窗口，其中包括10个业务受理窗口，负责各类不动产登记业务的受理，1个发证窗口和2个登记信息查询窗口，分别负责发放不动产权属证书（登记证明）和提供不动产登记信息查询服务。为方面办事群众，我们还积极协调区不动产登记部门，实现了不动产登记信息并网查询，即在政务服务中心登记信息查询窗口办理查询业务，就可以了完成市区两级一体查询。
在提高工作效率方面，按照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的办理时限为30个工作日办结，我们通过优化工作流程、加快资料传递等措施，将办结时限缩短到当前的12个工作日。对办理抵押登记业务的个人和企业，我们做到优先落宗、优先扫描、优先审核、优先发证，3至5天办结的内部管理流程；对个人和企业抵押融资时间紧迫的，采取专人跟踪负责办理的特殊举措，做到1至2天办结，最大限度地缩短抵押登记办结时限，方便了办事群众和企业。
在创新服务举措方面，我们根据部分办事群众的实际需要，我们推出特色定制服务，对那些行动不便、患病住院等登记申请人推出了上门服务；对到窗口时间较晚、又急需办理登记的办事人推出了延时服务；结合办事人的实际需要推出了个人特急件通道；对急需办理抵押登记融资的企业推出了绿色通道服务；针对部分单位和小区集中办理登记的要求，我们利用周末休息时间开设了不动产登记专场服务，尽最大努力解决群众办理登记的困难；针对权利人开具不动产登记信息查询证明需要分别到市、区两级不动产登记机构查询的问题，我们整合了市、区两级不动产登记机构的信息查询窗口，做到一个窗口对外查询；针对开学期间查询不动产登记信息的办事人较多的情况，我们还通过增加临时查询窗口、优化内部流转等举措，做到即来即查、随查随走。
在拓宽服务渠道方面，我们结合不动产登记工作实际，一是增加了导服台和咨询服务台，接受办事人的咨询，引导服务。二是将不动产权籍调查等不动产登记受理前置环节也进驻市政务服务中心，真正做到一个窗口对外、一条龙服务。三是及时放开土地测量市场，通过政府采购让中标的测量公司进驻政务服务中心开展工作，既解决了不动产登记工作中测量排队等待的问题，又有效避免办事人往返跑的现象。
主持人：胡局长，市本级实施不动产登记一年了，但很多群众对不动产登记了解还不够，特别是不动产统一登记和原来的土地登记、房屋登记有哪些区别，您能给我们介绍一些吗？
胡华：实施不动产统一登记是党中央、国务院作出的重大改革部署之一，有利于更好地落实物权法的规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益，对提高政府治理效率，方便企业、方便群众等都具有重要意义；既是稳增长、促改革、调结构、惠民生的重要政策工具，也是全面建成小康社会的重要措施。
与原来的土地登记、房屋登记相比，不动产登记主要有以下区别：
登记机构统一：以前办理房地产权属证书，要到国土部门办理土地证，到房产部门办理房产证，不动产登记只需要到市不动产登记中心办理登记就可以了，可以说精简了办事机构。
房地合一登记：实施不动产登记后，房屋所有权人只需要到市不动产登记中心申请登记，对符合登记要求的发放《不动产权证书》，方便了办事群众。
登记范围更广：不动产登记包括集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权。农村土地承包经营权予以五年过渡期，过渡期内仍由农业主管部门负责登记工作；建设用地使用权；宅基地使用权；土地、房屋等不动产抵押权；地役权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
不动产信息记载更清晰：以前土地、房屋单独发证，房产证上记载的土地信息不完整、不准确，有的甚至没有记载土地信息，房屋和土地没有关联。实施不动产统一登记后，房地信息关联在一起，使得不动产的权利状况和自然属性记载更为清晰，更加有利于保障不动产权利人的合法权益。
举个例子来说吧，实施不动产统一登记前，房屋登记在房管部门，土地登记在国土部门，房屋信息和土地信息之间关联性不强。实施统一登记后，在实际工作中我们发现，原来分散登记的房屋信息和土地信息部分还存在较大的差异，比如有的房子甚至还占用了其他权利人的土地，对于这种情况，一旦权利人处置不动产，就会造成很大的麻烦。所以说实施不动产统一登记，既能科学记载不动产的基本状况，又能有效保障权利人的权利。
主持人张程程
主持人：不动产登记的程序是什么，有哪些类型？
胡华：不动产登记，通常按照申请、受理、审核、登簿、缮证等程序来进行。不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等8种类型。
主持人：申请不动产登记应提交哪些材料？
胡华：《不动产登记暂行条例》规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
①登记申请书；
②申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
③相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
④不动产界址、空间界限、面积等材料；
⑤与他人利害关系的说明材料；
⑥法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
以新建商品房转移登记为例，需要提交的材料主要包括：
①不动产登记申请表；
②申请人身份证明：单位：企业法人需提供《企业法人营业执照》及组织机构代码证(复印件)；法定代表人或负责人身份证明（复印件）；代理申请的，应当提供授权委托书、代理人身份证明（复印件）；个人： 身份证明（复印件）、婚姻关系状况证明(复印件)或婚姻状况承诺书、委托办理的提供委托人与代理人现场签订的授权委托书或授权委托公证书、代理人身份证明（复印件）；限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其监护人代理申请。
③不动产权属证书（或土地使用证及房屋所有权证）；
④商品房买卖合同；
⑤宗地图、宗地界址点坐标及房产测绘成果报告；
⑥权籍调查表；
⑦契税完税或者减免税凭证；
⑧其他必要材料。
主持人：在不动产登记中，特别是涉及家庭购买不动产后，在申请登记时哪些登记需要当事人双方申请，哪些可以由当事人单方申请？
胡华：根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，我国实行的是依申请登记原则，即不动产登记应当依照当事人的申请进行，也就是说，只有当事人到不动产登记机构进行申请，登记机构才会依法进行登记。即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记不生效。因此，如果权利人不进行不动产登记，其不动产交易安全将会受到严重影响，同时，也容易发生权属纠纷。
不动产登记以当事人双方共同申请为常态，以当事人单方申请为例外。并且不动产有几个权利人，登记时几个权利人都应共同到不动产登记部门提出申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
一是尚未登记的不动产首次申请登记的；
二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；
三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
六是申请更正登记或者异议登记的；
七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
当事人也可以委托他人代为申请不动产登记，但须提交授权委托书，授权委托书主要有以下两种形式：
一是经公证的授权委托书；
二是自然人处分不动产委托代理人申请的，应当与代理人共同到不动产登记中心现场签订授权委托书。
主持人：在日常生活中很多事情和不动产登记信息关系较为密切，比如小孩就学等，需要到查询不动产登记信息，请问胡局长，不动产登记信息可以随意查询吗？
胡华：国家实行不动产登记资料依法查询制度。
关于查询主体，按照《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规的规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。我市各级国土资源部门的不动产登记中心依法免费提供不动产登记信息社会查询服务
具体讲，下列人员可以查询相应的不动产信息：
①权利人可以查询、复制不动产登记资料；
②因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；
③人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；
④其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料、依照本条规定办理。
⑤涉及国家机密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。
查询不动产登记资料应当提交下列材料：
①查询申请书；
②申请人、代理人身份证明材料，授权委托书，境外委托人应当提交经过公证或者认证的授权委托书；
③利害关系人查询的，提交存在利害关系的证明材料。
④有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询证明材料、工作人员的工作证。
主持人：很多人都有这种想法，就是自己买房自己住的话，只要签订房屋买卖合同就可以了，办不办理登记都无所谓。那请问一下胡局长，签订了房屋买卖合同而未进行不动产登记的，其权利效力如何？
胡华：房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。合同效力的判断主要依据《合同法》，合同生效之后，签订合同的当事人应当履行合同约定的义务，买方有义务按约定支付价款，卖方有义务协助买方及时到不动产登记机构办理转移登记。但是，买卖合同本身并不能产生物权效力，也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效力。
举例来讲，甲与乙签订了房屋买卖合同，约定：甲将自己的一处房屋卖给乙，乙支付一定的价款，双方在合同上签字，一式两份。此时，合同成立并生效，甲有义务与乙到不动产登记部门办理登记，乙有义务按时足额支付给甲房款，但是该房屋所有权属仍属于甲。合同生效后，甲与乙到不动产登记机构办理登记，将相关事项记载于不动产登记簿，然后，该房屋的所有权从甲转移到乙，乙成为该房屋的所有权人。
主持人：随着我市城市化进程的加快，住房消费成为当前的消费热点，但在日常生活中，经常会听到说有人买了房不能办理不动产登记，胡局长，您能给我们介绍一下这方面的情况吗？
胡华：《不动产登记暂行条例》第二条规定：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。也就是说登记的前提是不动产来源要合法合规才能登记。你刚才说到的买了房不能办理不动产登记的情况，不可否认在孝感市城区存在，据了解，这些不能办理不动产登记的情况归纳起来有以下几个类型：
一是部分小企业、个人违法违规建设了一些住房，在国有土地使用权来源、用地审批、规划审批等方面都有待完善的地方，部分购房人贪图便宜，购买了此类不动产登记无法办理登记。
二是因历史遗留问题造成的不能办理登记，主要包括在孝感城市发展过程中因市政建设形成的搬迁户、还建户，很大一部分都是几十年前的房屋了，因历史资料缺乏，目前还不具备登记条件。
三是部分开发商违规开发、超规划建设，因缺乏必要的法律法规规定的要件，造成目前不具备登记条件。
四是小产权房，也就是在集体土地上建设的房屋，国家已经明确了不能登记。
对于这些问题，我在这里也提醒各位购房人，追求经济实惠的住房固然无可厚非，但也要购买合法合规的不动产，所以在大家购买商品房时，一定要查看“五证”，即：国有建设用地使用权证、国有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。对于购买存量房（也就是通常所说的二手房）的，要注意确认卖方不动产权属的真实性和合法性，这样才能避免因不动产不合法合规导致不具备登记条件。
为解决不动产登记中的历史遗留问题，我局也做了大量的工作，目前正在开展一系列不动产登记历史遗留问题调研，在摸清历史成因和现状后，将拿出解决问题的建议和办法，尽最大力量解决人民群众的不动产登记困难。
主持人：随着孝感经济社会的发展，民间借贷融资的现象较为普遍，很多民间借贷形成的抵押关系，也没有办理抵押登记，仅把债务人抵押的不动产权证拿在手上，请问下胡局长，这样做对债权有保障吗？
胡华：很多市民朋友对不动产权属证书的作用认识不准确，就造成你刚才说的那些情况。认为把别人的不动产权属证书拿在手上就可以对自己的债权有保障了。根据物权法有关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的以不动产登记簿为准。
在很多民间借贷行为中，债权人只是把债务人的不动产权属证书拿在手上，实际只是把债务人享有不动产物权的证明拿在手上，如果不办理抵押登记，这种抵押关系也就没有记载到不动产登记簿上，这时候债务人（也就是不动产权利人）还有权处置其所享有物权的不动产，并不能对债权形成有效的保障。
当然，涉及民间借贷办理抵押登记的有关问题，目前在法律法规层面上还有不完善的地方，为规范民间借贷特别是非银行业金融机构办理抵押登记的办理流程，经过我局和市政府金融办公室沟通，建立了一个协管机制，核心主要有以下几条：
一是经省、市人民政府批准成立的小额贷款公司，可以办理抵押登记；
二是对其他借贷需要办理抵押的，需经市人民政府金融办公室认定的金融机构或企业，才能办理抵押登记；
三是个人之间的借贷暂时不具备办理借贷条件。
在这里需要指出的是一些典当行的业务，在典当行典当不动产获取资金的，典当属于质押，不属于抵押登记的范围。
主持人：好的，因为时间关系，我们今天的节目到这里就要告一段落了，非常感胡局长在百忙之中抽出空来参与访谈。您还可以通过孝感市门户网，孝感宣传网，云上孝感客户端，微孝天下微信，孝感发布微博同步收看我们的节目，想要浏览更多的新闻信息，您还可以扫描屏幕下方的二维码，谢谢大家的关注和支持，下期节目再见！
